Fagartikkel 01/2017 – Arealoppmåling

Ved utleie av næringslokaler benyttes i utgangspunktet alltid bygningens eller lokalenes bruttoareal. Bruttoareal er bygningens areal målt på utsiden av bygget, dvs. inkludert yttervegger eller midt i vegg mot tilstøtende leie- eller fellesarealer. Regler for arealoppmåling er forankret i NS 3940 og med tilhørende veileder, «Veileder for beregning av utleieareal i næringsbygg».

 

1.    Hvorfor er areal viktig?

Korrekt areal er viktig for å sikre gårdeier riktig leie, samt ved beregning av både eier- og felleskostnader. Som prinsipp skal byggets totale bruttoareal være identisk med byggets leieareal, inkludert andel fellesareal. Dette medfører at alle byggets fellesarealer deles på leietakerne iht. anbefalinger i veilederen. Fordelingen bør dermed gjøres etter bruk, slik at det er mest mulig rettferdig og etterrettelig. En god arealoppgave skal beskrive fakta som kan etterprøves og dokumenteres, noe som gagner både gårdeier og leietaker.

Ved kjøp/salg er også korrekt beregnet areal av stor betydning. Erfaringsmessig er bruttoarealer summert fra leiekontrakter for lave sett i forhold til resultat etter oppmåling på stedet. De vanligste årsaker til feil er slurv ved innmåling, manglende oversikt eller bruk av bruksareal som grunnlag. Nye bygg vil dermed også kunne ha et arealavvik, noe som vil overraske mange. Verdi av næringseiendom beregnes vanligvis med bakgrunn i kapitalisert verdi av netto årlige leieinntekter med grunnlag i byggets areal. Selv små arealavvik, avhengig av leienivå, kan derfor medføre store forskjeller i verdien av en eiendom.

 

2.    Resultat av faktisk oppmålte bygg i 2016

OPAK har gjennom en årrekke utført oppmålinger av bygninger og har arealberegnet over syv millioner kvadratmeter næringslokaler. Basert på en gjennomgang av 40 utvalgte bygg på til sammen ca. 520 000 m² målt opp av OPAK i 2016, fant vi et gjennomsnittlig positivt arealavvik på 11,1 %. Fratrukket et mindre antall bygg med meget store arealavvik ble det et gjennomsnittlig positivt arealavvik på 6,6 %. Kun ett av byggene hadde et areal som samsvarte med opplysninger fra gårdeier. Enkelte av byggene hadde negativt arealavvik, hvorav det største avviket var 3,1 %, dvs. at de positive avvikene var betydelig større enn de negative avvikene. Funn fra gjennomgangen bekrefter tidligere erfaring som tilsier positive arealavvik i spennet 0,1 % – 8,0 %.

Referansebyggene var vanlige kontorbygg og omfattet både nye og eldre bygg. Årsakene til arealavvikene er sammensatte, men bruk av bruksareal som grunnlag samt forglemmelse av tekniske rom på tak er blant gjengangerne.

 

3.    Hva vil dette bety for gårdeier?

At arealet etter oppmåling sannsynligvis er større enn faktisk antatt, sikrer eier at det er samsvar mellom utleid areal og bebyggelsens faktiske størrelse. Leietaker betaler dermed for det arealet som leies, og gårdeier sikres leieinntekter for hele bygget. Kun små avvik kan ha stor betydning for byggets verdi i tillegg til at det har konsekvens for årlige leieinntekter. I tilfeller hvor det avdekkes at bygget etter oppmåling har et mindre areal, kan verdien bli mindre, men de negative avvikene er erfaringsmessig små. Endring av byggets størrelse vil også påvirke gjennomsnittet for de årlige leie- og felleskostnader, mest sannsynlig med et lavere snitt per m²/år.

 

4.    Konklusjon

Nytteverdien av en korrekt arealoppmåling er at man kan unngå unødige og belastende diskusjoner om areal. Gårdeier sikres korrekt grunnlag for beregning av leieinntekter og dermed korrekt verdi av eiendommen. Og sist men ikke minst, leietaker betaler for faktisk leid areal, verken mer eller mindre.

Artikkelen er skrevet av Øystein Dieseth for OPAK AS

Meny