Fagartikkel 01/2018 – Tilstand

I 2015 passerte antall bygninger i Norge 4.1 millioner, og ifølge Norske myndigheter skal cirka 80% av dagens bygningsmasse fortsatt være i bruk i år 2050 [1]. I 2015 brukte nordmenn cirka 70 milliarder på oppussing, men de aller største summene brukes innvendig på estetiske oppgraderinger og ikke nødvendigvis på tiltak som forlenger byggets levetid [2].

En tilstandsanalyse kan kartlegge byggefeil, -skader og vedlikeholdsbehov, og slik være med på å danne et bedre grunnlag for fremtidig planlegging. En tilstandsanalyse tar for seg hele bygninger eller enkelte bygningsdeler, og analysen kan brukes som et verktøy av offentlige myndigheter, forvaltere, driftspersonell, styrer i boligselskaper m.m.

1.    Tilstandsanalyse

En tilstandsanalyse bør gjennomføres i henhold til «Norsk Standard 3424:2012, Tilstandsanalyse av byggverk». Tilstandsanalysen kan gjennomføres på 3 forskjellige nivåer, hvor nivå 1 er det mest overordnede og nivå 3 er den mest detaljerte kontrollen som kun ser på deler av konstruksjonen. En tilstandsanalyse trenger ikke å fokusere kun på det byggtekniske, men kan også se på andre fagområder som f.eks. EL. VVS eller brann.

Ved en tilstandsanalyse er det viktig å ha kjennskap til bl.a. byggeteknikk, materialteknologi og bygningsfysikk. Dette gir et godt grunnlag for å vurdere bygningsmassen, og de tekniske anleggene. Hvis det skal gjøres en mer omfattende analyse på nivå 2 eller 3 er de samme egenskapene viktig, men også detaljkunnskap om bygningsdelene som skal undersøkes. Det er viktig at de som gjennomfører tilstandsanalysen reagerer riktig på indikasjoner og symptomer på nedbrytning og skadeutvikling.

En tilstandsanalyse kan gjennomføres på alle type bygg, med ulike formål. Skadekartlegging, vedlikeholdsbehov, eiendomsoverdragelse eller leietaker-/utleieinteresser er de vanligste.

2.   Byggefeil og -skader

Ved oppføring av nye bygg kan det ofte ha blitt bygget feil, eller prosjektert mangelfullt. En tilstandsanalyse kan registrere feilene på et tidlig stadium, og potensielt forhindre kostbare byggeskader. Iht. Avhendingsloven mister kjøperen muligheten til å gjøre avtalebruddet gjeldene dersom han ikke melder fra til selgeren om mangelen ved eiendommen innen rimelig tid etter at han oppdaget, eller burde ha oppdaget det. Reklamasjon kan likevel gjøres gjeldende senest 5 år etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen[3]. En tilstandsvurdering med faglig bistand kan derfor i mange tilfeller være en billig forsikring.

3.   Vedlikehold

En av fordelene med å gjennomføre en tilstandsanalyse er at man kan planlegge fremtidig vedlikehold. Ved hjelp av en vedlikeholdsplan kan man planlegge større og mindre oppgraderinger, og på denne måten budsjettere for fremtiden. Den vil også gi beboerne en prioritert liste over hva som bør gjøres først. Det er billigere å gjøre preventivt vedlikehold, fremfor å utbedre skader etter hvert som de forekommer. Likevel er det mange som lar byggene sine forfalle før de iverksetter tiltak. I figuren under vises det hvordan tilstanden på et bygg vil utvikle seg uten vedlikehold, men også hvordan man kan påvirke bygningsmassen med periodisk vedlikehold over tid [4].

For privatpersoner som kun eier egen bolig, vil som regel det viktigste være at boligen er i god teknisk stand. For besittere av større bygningsporteføljer vil driftsutgifter i mange tilfeller være like viktig som byggenes tekniske stand. For et kontorbygg utgjør kostnader knyttet til forvaltning, drift og vedlikehold (FDV-kostnader) cirka 35% av levetidskostnadene, mens FDV-kostnadene for et sykehus utgjør cirka 50% av de totale levetidskostnadene, sett over et 60års perspektiv [5]. Her er det viktig å merke seg at levetidskostnadene også innebærer kostnader knyttet til oppføringen av bygget. Ved å planlegge bedre kan man f.eks. redusere kostnadene knyttet til FDV og på denne måten øke de totale leieinntektene eller benytte kapitalen til å bedre tilbudet til brukerne.

Referanseliste

[1] SSB.(2015) Bygningsmassen, 1. januar 2015. Hentet fra: https://www.ssb.no/bygg-bolig-og-eiendom/statistikker/bygningsmasse/aar/2016-02-24

[2] Gjerstad, L. (2016) Nå er vi europamestere i oppussing. Tilgjengelig fra: https://www.aftenposten.no/bolig/Na-er-vi-europamestere-i-oppussing-9082b.html (Hentet: 14.11.17).

[3] Avhendingslova (1993) Lov om avhending av fast eigedom. Tilgjengelig fra: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1992-07-03-93#KAPITTEL_4

[4] Sintef Byggforsk (2017) Byggforvaltning. Begreper og definisjoner. 600.004. Tilgjengelig fra: https://www.byggforsk.no/dokument/607/byggforvaltning_begreper_og_definisjoner

[5] Bjørberg, S. Larsen, A. og Øiseth. H. (2007) Livssykluskostnader for bygninger. Hentet fra: https://dibk.no/globalassets/eksisterende-bygg/publikasjoner/livssykluskostnader-for-bygninger.pdf

 

OPAK AS / Øystein Dieseth – Avdelingsleder Eiendomsrådgivning / Fagartikkel nr. 01/2018

Meny